Подготовка территории к строительству

Подготовка строительной площадки

Сегодня для этого принят ряд нормативных документов, регламентирующих ход выполнения строительных работ или производства демонтажа зданий. Данные документы содержат подробное описание мероприятий по подготовке строительной площадки перед началом работ.

Застройщики должны руководствоваться строительными правилами и нормами РФ (СНиПы 10-01-94, 11-02-96 и 12-01-2004), а также соответствующими ГОСТами и иными нормативными документами.

Ограждение участка строительства

При подготовке строительной площадки для проведения работ ее, а также расположенные вокруг опасные зоны необходимо оградить. При въезде на стройплощадку обязательно должны быть установлены информационные щиты, где среди прочего указывается название объекта, застройщик, исполнитель работ, контактные данные ответственного по объекту, а также даты начала и окончания работ, схемы объекта.

Источник фото: superzabor.com Ограждение строительной площадки

Контакты исполнителя также должны быть отображены на щитках, установленных на ограждениях, передвижных зданиях, крупногабаритных элементах оснастки, кабельных барабанах и так далее.

Помимо этого, на строительной площадке можно устанавливать бункеры для сбора мусора, а также пункты мойки/очистки колес ТС. Органы местного самоуправления определяют нормы временного использования территорий для нужд строительной бригады и проведения работ, которые не входят в зону строительной площадки.

Источник фото: moydodyr.ru Вариант мойки колес транспортных средств

Возведение временных зданий и сооружений

Специальные временные постройки возводятся на стройплощадке специально для обеспечения строительства, а после его окончания подлежат ликвидации.

При подготовке и возведении временных бытовых, складских, административно-культурных и иных зданий на территории строительной площадки следует предусматривать такие работы, как рекультивация земель, перенос коммуникаций, последующий снос возведенных “времянок” и так далее.

Источник фото: himki.dmir.ru “Времянка” для строителей из дерева

Строительство временных сооружений и их снос необходимо согласовывать с Государственной противопожарной службой, службами санитарно-эпидемиологического и экологического надзоров, органом местного самоуправления.

Источник фото: moduldom-ural.ru Модульная бытовка из окрашенного (или оцинкованного) профлиста

Грунтовые и подземные воды, подтопляемость территории

При подготовке строительной площадки и проектировании оснований необходимо учитывать возможность изменения гидро- и геологических условий в процессе проведения работ и эксплуатации сооружений:

наличие или возможность образования верховодки;
естественные сезонные и многолетние колебания уровня подземных вод;
возможное техногенное изменение их уровня;
степень их агрессивности по отношению к материалам подземных конструкций и коррозионную активность грунтов.

Еще один этап подготовки строительной площадки: оценка возможных изменений уровня подземных вод. На строительной площадке она должна выполняться при инженерных изысканиях для зданий и сооружений I и II классов соответственно на срок 25 и 15 лет с учетом возможных естественных сезонных и многолетних колебаний этого уровня, а также степени потенциальной подтопляемости территории. Для построек III класса оценку можно не выполнять.

Источник фото: pogreb-podval.ru Работы по гидроизоляции

Проект строительства должен включать в себя мероприятия на случай, если возможно недопустимое ухудшение физико-механических свойств грунтов основания, развитие неблагоприятных физико-геологических процессов, нарушение условий нормальной эксплуатации заглубленных помещений и т. п.

Это, в частности:

гидроизоляция подземных конструкций;
мероприятия, ограничивающие подъем уровня подземных вод, исключающие утечки из водонесущих коммуникаций и т.п. (дренаж, противофильтрационные завесы, устройство специальных каналов для коммуникаций и т.д.);
мероприятия, препятствующие механической или химической суффозии грунтов (дренаж, шпунт, закрепление грунтов);
устройство стационарной сети наблюдательных скважин для контроля развития процесса подтопления, своевременного устранения утечек из водонесущих коммуникаций и т.д.

Если подземные воды или промышленные стоки агрессивны по отношению к материалам заглубленных конструкций или могут повысить коррозийную активность грунтов, должны предусматриваться антикоррозийные мероприятия.

Источник фото: psm.co.ua Гидроизоляция подземных сооружений

При проектировании оснований, подготовке фундаментов и других конструкций, расположенных под землей, ниже пьезометрического уровня напорных вод необходимо учитывать их давление и предусматривать мероприятия, предупреждающие прорыв подземных вод в котлованы, вспучивание дна котлована и всплытие сооружения.

Водопонижение

Проектирование водопонижения в процессе подготовки площадки для строительства используют для защиты заглубленных и подземных сооружений, а также котлованов во время строительства. Для этого применяют водоотливы, дренажи, водопонизительные скважины и иглофильтры.

При водопонижении необходимо также обеспечить препятствие ухудшению строительных свойств грунтов в основании сооружения и нарушению устойчивости откосов выработки.

Источник фото: vodootvedenie-ks.ru Процесс водопонижения котлована с помощью иглофильтров

В проекте должны быть предусмотрены канавки и лотки для сбора поступающих в выработки подземных и поверхностных вод и отвода их к зумпфам, располагаемым за пределами основания сооружения, с последующей их откачкой на поверхность. Резерв насосов в насосных станциях должен составлять 50% при двух и более работающих насосах, 100% – при одном.

Источник фото: ескрус.рф Схема водопонижения с помощью иглофильтров

Воды от водопонизительных систем при невозможности их использования следует отводить, как правило, самотеком в существующие водостоки или к отведенным местам сброса. В случае невозможности отвода вод подобным образом необходимо установить специальные насосные станции с резервуарами.

Дренажи и иглофильтры

Что касается устройства дренажей, то траншейный можно устраивать на свободных от застройки территориях, закрытый беструбчатый дренаж (траншеи, заполненные фильтрующим материалом) предусмотрен для кратковременной эксплуатации, например, на оползневых склонах, в котловане в период строительства и т.д.

Трубчатый дренаж следует предусматривать в грунтах с коэффициентом фильтрации К³ 2 м/сут. Допускается его применение и при К Источник фото: postroy-prosto.ru Глубинная дренажная сеть

Устройство дренажей в виде подземных галерей допускается при невозможности выполнить их иным способом, в случаях невозможности или затруднения переустройства или ремонта дренажа, а также в условиях, где их применение экономически эффективно. Для обеспечения фильтрационной способности дренажных галерей применяется обсыпка как для трубчатых дренажей или крепь с применением пористого бетона, с устройством “фильтровых окон” и т.д.

Источник фото: hydrozahist.com.ua Монтаж дренажного трубопровода

Вакуумный дренаж следует применять в гранулах с коэффициентом фильтрации менее 2 м/сут. Иглофильтры используются, как правило, в системах строительного водопонижения, электроосушение – в слабопроницаемых грунтах, имеющих коэффициенты фильтрации менее 0,1 м/сут.

Снос зданий

Немаловажным и одним из самых опасных этапов подготовки строительной площадки под последующие работы является снос существующих зданий и сооружений, мешающих проведению работ или не предусмотренных планом. При сносе зданий и сооружений в порядке подготовки строительной площадки должны выполняться требования безопасности труда в соответствии с действующей нормативной документацией.

Источник фото: spkbm.ru Снос здания с помощью экскаватора

Для сноса зданий в процессе подготовки строительной площадки используют различные материалы и способы: взрывчатые вещества, демонтаж с помощью спецтехники (экскаваторы с различным навесным оборудованием, в том числе с гидромолотом, гидроножницами, шар-бабой, разламывателем, ковшом и прочим) и т.д. При использовании для сноса взрывчатых веществ, метода сжигания или иных потенциально опасных приемов должно быть выставлено оцепление. О моменте взрыва, сжигания или обрушения должны быть оповещены все лица, находящиеся на строительной площадке, а также юридические (физические) лица – владельцы прилегающих территорий.

Источник фото: youtube.com Использование взрывчатых веществ при сносе здания

Подготовка участка к строительству: с чего начать

01 декабря 2018

Участок приобретен, и в мечтах и представлениях вы уже отдыхаете на веранде собственного дома. Но не спешите. Вы в самом начале долгого пути. Строительство дома – длительная работа, которая потребует от вас большого количества сил, времени и финансов. С чего же начать строительство дома? С подготовки участка к строительству, которая включает в себя три основных этапа.

Документальный этап подготовки

Подготовка к строительству начинается документальных работ. Подготовка документов – важный этап, которым нельзя пренебрегать, потому что отсутствие нужных бумаг обязательно выйдет наружу в неподходящий момент, а часть строительных работ и подавно выполнить не получится. Среди бумажных процедур необходимо пройти следующие:

Проведите и зафиксируйте результаты топографической съемки. Она нужна для выполнения трех задач. Знание перепадов высот на участке пригодится дизайнеру для разработки проекта будущего дома. Точное определение границ участка снизит риски конфликтов с соседями. Кроме того, съемка даст понимание место прохождения коммуникаций на участке.
Узнайте геологию участка. Эти знания необходимы для определения вида фундамента, поскольку неправильно подобранный фундамент приведет к преждевременному износу строительных материалов или к излишним тратам на фундамент.

Составьте проект дома, самостоятельно или при помощи специальной организации. Он необходим для правильного расположения дома относительно границ с соседними участками и проходящими сквозь участок инженерными коммуникациями. Кроме того, благодаря проекту, вы просчитаете собственные затраты на коммуникации.
В местной Администрации получите разрешение на строительство жилого дома. Получение такой исходно-разрешительной документации – залог успешной регистрации собственного дома после завершения строительства.
Завершающие документы получите в энергосберегающих компаниях. Без их технических условий подключение к коммуникациям незаконно.

Этап подготовки вне участка

Документация готова, но до начала строительства необходимо завершить несколько важных дел.

Подготовка дороги к участку. Строительство дома требует большого количества строительных материалов и присутствия специализированной техники. Необходимо обеспечить доступ транспорта к участку, причем важно продумать ширину и длину дороги, учитывая возможность использования грузовиков, а также не забыть про закладку разворота. Выбирая материалы для дороги, помните и о том, что подобная груженая техника весит больше гражданского автомобиля. Утрамбуйте толстый слой песка, засыпьте гравием, а при наличии возможности, сверху уложите бетонные плиты.

Подключение участка к электричеству. Эти работы нельзя откладывать, поскольку уже с первых дней строительства вам потребуется электроэнергия для работы техники. Подключить электричество можно сразу на постоянной основе, или получить временное пользование. За подробностями обратитесь в электросетевую компанию.
Обустройство водоснабжения участка. Не менее важная задача, которую необходимо выполнить до начала строительных работ. С водой, как и с электричеством, возможна временная и постоянная схема. Кроме того, можно обустроить скважину на участке. Выбирая последний вариант, отнеситесь к вопросу ответственно, сделайте скважину сразу такой, чтобы она обеспечивала целый дом водой, чтобы потом не пришлось делать повторную работу.

Этап подготовки на участке

Осталось завершить совсем немного дел, и можно приступать к строительству. Последние приготовления касаются работ непосредственно на самом участке.

Первым делом необходимо подготовить участок к проведению строительных работ на нем. Подготовка участка включает в себя вывоз мусора, удаление растений и деревьев вместе с корневой системой, которые мешают своим расположением, а также разметка участка и места расположения будущего фундамента. Когда непосредственно участок готов к строительству дома на нем – установите ограждение по периметру. Не обязательно возводить серьезный забор, листов профнастила будет достаточно.

Обустройте место проживания рабочих на время строительства. Даже в случае проведения работ самостоятельно – этим этапом нельзя пренебрегать. Не забудьте и об установке душа и покупке биотуалета.
Финальная работа – обустройство места хранения стройматериалов. Важно, чтобы материалы лежали не на голой земле, и были защищены от влаги и осадков.

Вот и все! На этом подготовка участка завершена. Используя эту пошаговую инструкцию, строительство дома пройдет без неприятностей, в комфортных условиях труда.

Подготовка территории строительства для дальнейшей застройки: тонкости бухгалтерского и налогового учета для застройщиков

“Бухгалтер и закон”, 2009, N 7

Общие положения

С ростом конкуренции на рынке строительные организации сталкиваются с проблемой приобретения земельных участков под новое строительство. В процессе заключения договоров на строительство многие компании заинтересованы в получении наиболее выгодных территорий для дальнейшей застройки. В большинстве случаев строительным компаниям в “наследство” передаются жилые и нежилые здания и сооружения, что, в свою очередь, добавляет проблем в отражении данных операций в бухгалтерском и налоговом учете.

В соответствии с п. 1 ст. 263 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Таким образом, строительная организация может и не являться собственником земельного участка, но должна получить в законодательно установленном порядке разрешение на строительство.

До начала фактического строительства на участке строительным организациям необходимо обустроить строительную площадку: установить защитные ограждения, провести освещение, избавиться от ненужных зданий и сооружений, обеспечить строителей временными зданиями и сооружениями, демонтировать электросети и т.д.

В соответствии с положениями п. 3.1 Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81-35.2004) (далее – Методика определения) сметная стоимость является основой для определения размера капитальных вложений, финансирования строительства, формирования договорных цен на строительную продукцию, расчетов за выполненные подрядные (строительно-монтажные, ремонтно-строительные и др.) работы, оплаты расходов по приобретению оборудования и доставке его на стройки, а также возмещения других затрат за счет средств, предусмотренных сводным сметным расчетом.

Согласно п. 4.78 Методики определения в гл. 1 “Подготовка территории строительства” включаются средства на работы и затраты, связанные с отводом и освоением застраиваемой территории. К этим работам и затратам относится, в частности:

отвод земельного участка, выдача архитектурно-планировочного задания и выделение красных линий застройки (определяются на основе расчета);
освобождение территории строительства от имеющихся на ней строений, лесонасаждений, промышленных отвалов и других мешающих предметов, переселение жильцов из сносимых домов, перенос и переустройство инженерных сетей, коммуникаций, сооружений, путей и дорог, снятие и хранение плодородного слоя почвы и т.п.;
компенсация стоимости сносимых (переносимых) строений и насаждений, принадлежащих организациям и (или) физическим лицам;
плата за аренду земельного участка, предоставляемого на период проектирования и строительства объекта;
затраты, связанные с оплатой работ (услуг), выполняемых коммунальными и эксплуатационными организациями, по выдаче исходных данных на проектирование, технических условий и требований на присоединение проектируемых объектов к инженерным сетям и коммуникациям общего пользования, а также по проведению необходимых согласований проектных решений, и другие работы и затраты.

Обращаем внимание читателей, что затраты при подготовке территории строительства для дальнейшей застройки должны быть прямо поименованы в составе сметной документации. В противном случае у строительных организаций могут возникнуть трудности с обоснованием и включением данных расходов в стоимость будущего строительства.

В процессе подготовки территории для будущего строительства возможно возникновение следующих ситуаций:

земельный участок полностью свободен от жилых и нежилых зданий и сооружений для дальнейшей застройки;
на земельном участке находятся жилые и нежилые здания и сооружения.

Рассмотрим данные ситуации более подробно с позиций особенностей бухгалтерского учета и налогообложения строительства в рамках инвестиционных договоров.

Земельный участок полностью свободен для дальнейшей застройки

Бухгалтерский учет. С 2009 г. нормы Положения по бухгалтерскому учету “Учет договоров строительного подряда” (ПБУ 2/2008) не распространяются на застройщиков. Правила бухгалтерского учета подготовительных работ в строительстве для застройщиков определены в Положении по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (далее – Положение по учету).

В соответствии со сложившейся практикой целевые средства инвестора на строительство, подлежащие перечислению поставщикам и подрядным организациям, отражаются заказчиком-застройщиком на счете 86 “Целевое финансирование”, аналитический учет по которому ведется в том числе по назначению целевых средств (пп. “г” п. 3.1.8 Положения по учету; Инструкция по применению Плана счетов).

Передача инвестору построенного объекта как результата произведенных за его счет капитальных вложений отражается по дебету счета 86 в корреспонденции с кредитом счета 08, субсчет 08-3.

На практике заказчики (застройщики) приобретают право аренды земельных участков с последующим строительством объектов и передачи их инвестору. В общем случае первоначальный арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу (инвестору) в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка. В таком случае ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка. При этом заключения нового договора аренды земельного участка не требуется (п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ, п. п. 1, 2 ст. 264 ГК РФ).

В связи с тем что земельный участок, право на заключение договора аренды которого приобретено, используется для строительства на нем объекта основных средств для передачи инвестору и расходы по подготовке строительной площадки связаны с данным строительством, то эти расходы признаются долгосрочными инвестициями и относятся на увеличение фактических затрат по строительству объекта и формируют инвентарную стоимость построенного объекта (п. 1.2 Положения по учету).

По завершении строительства инвестору помимо построенного объекта передается часть несписанной суммы расходов, уплаченных для получения права на аренду земельного участка. По мнению автора, такая передача также должна отражаться с использованием счета учета средств, полученных от инвестора.

В дальнейшем инвестор суммы несписанной части права на заключение договора аренды списывает на расходы по обычным видам деятельности в соответствии с Положением по бухгалтерскому учету “Расходы организации” ПБУ 10/99.

Налогообложение

Налог на добавленную стоимость. Поступившие целевые средства на строительство (в части, подлежащей перечислению поставщикам и подрядчикам) не включаются заказчиком в налоговую базу по НДС, поскольку не являются средствами, полученными им в связи с продажей товаров, выполнением работ, оказанием услуг.

Сумму НДС, предъявленную заказчику подрядной организацией при строительстве объекта, возводимого за счет средств инвестора и подлежащего передаче инвестору, организация-заказчик не может принять к вычету, поскольку данные работы не используются заказчиком для осуществления операций, облагаемых НДС (пп. 1 п. 2 ст. 171 Налогового кодекса РФ, далее – НК РФ).

Указанная сумма НДС может быть принята к вычету инвестором и включается в данные, отражаемые в сводном счете-фактуре по построенному объекту, выставляемом заказчиком инвестору. Порядок оформления счетов-фактур организацией, выполняющей функции заказчика-застройщика, осуществляющей работы по реализации инвестиционного проекта для инвестора с привлечением подрядных организаций (без выполнения строительно-монтажных работ своими силами), разъяснен в Письме Минфина России от 24.05.2006 N 03-04-10/07, а также в Письме УМНС России по г. Москве от 11.11.2002 N 24-11/54617.

Налог на прибыль. В налоговом учете полученные от инвестора средства на строительство не включаются в состав доходов организации (пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ), поэтому расходы, осуществленные за счет указанных средств, в состав расходов организации не включаются.

Пример. Общество с ограниченной ответственностью “Актив” (заказчик-застройщик) согласно заключенному договору инвестирования осуществляет строительство складского помещения для ООО “Пассив” (инвестор). Сметная стоимость строительства в соответствии с инвестиционным договором составляет 15 млн руб. В процессе подготовки территории к строительству ООО “Актив” осуществило следующие расходы капитального характера:

работы по освобождению территории строительства (вырубка насаждений, перенос инженерных сетей на общую сумму 2360 тыс. руб., в том числе НДС – 18%). Работы выполнены специализированной организацией, имеющей соответствующую лицензию на данный вид работ;
приобретено право аренды земельного участка у муниципального собственника на общую сумму 1770 тыс. руб. (срок аренды – 49 лет). Право на заключение аренды оплачено.

Все расходы предусмотрены сметной документацией на строительство. Для упрощения задачи другие работы и услуги не рассматриваются.

По итогам работ фактическая стоимость строительства составила 15 млн руб. Стоимость списанного права заключения договора аренды в момент строительства составила 200 тыс. руб. “Входной” НДС по приобретенным ценностям, оплаченным за счет средств инвесторов и подлежащим передаче инвестору, составил 2 млн руб.

19/и – НДС по приобретенным ценностям, оплаченным за счет средств инвесторов, подлежащий передаче инвестору;
86/ц – средства, полученные заказчиком-инвестором от инвесторов;
86/ар – расчеты по расходам, связанным с заключением договора на право аренды земельного участка.

Бухгалтерские записи по условиям примера приведены в таблице.

Журнал хозяйственных регистраций

Снос зданий и сооружений на территории будущего строительства

На практике строительные организации используют следующие способы оформления договорных отношений:

выкуп здания и дальнейший снос;
компенсация и дальнейший снос.

В соответствии со ст. 239 ГК РФ в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здание (сооружение или другое недвижимое имущество, находящееся на данном участке), он может быть изъят у собственника путем выкупа государством. В то же время процедура выкупа земельных участков под новое строительство организациями в ГК РФ не оговорена.

Согласно гражданскому законодательству при выкупе здания применяются нормы договора купли-продажи, т.е. происходит обычное приобретение недвижимого имущества. Как и любой договор купли-продажи недвижимости, он должен пройти государственную регистрацию.

В нормах гражданского законодательства также не упоминается понятие “компенсация” за снос строения. В соответствии со ст. 235 ГК РФ право собственности на здание, подлежащее сносу, прекращается в связи с его ликвидацией. Взамен собственник получает денежную компенсацию или соразмерную долю в будущем строительстве (квартира, гараж, складское помещение и т.д.).

Бухгалтерский учет. Согласно п. 4.78 Методики определения указанные расходы включаются в стоимость строительства возводимого объекта недвижимости и предусматриваются в гл. 1 “Подготовка территории строительства” сводного сметного расчета.

В то же время согласно п. 3.1.7 Положения по учету затраты, связанные с возмещением стоимости строений, сносимых при отводе земельных участков под строительство, не увеличивают стоимости основных средств. Как указано в п. 3.2.5 Положения по учету, такие затраты списываются со счета учета капитальных вложений за счет предусмотренных источников финансирования. Однако в Письме Минфина России от 15.11.2002 N 16-00-14/445 сказано, что Положение по учету долгосрочных инвестиций следует применять в части, не противоречащей более поздним нормативным документам по бухгалтерскому учету.

В п. 8 Положения по бухгалтерскому учету “Учет основных средств” ПБУ 6/01 сказано, что первоначальная стоимость основных средств – это сумма фактических затрат на их сооружение. Именно этой нормой и нужно руководствоваться, увеличивая стоимость строящегося объекта на сумму компенсации собственникам за снос их строений.

Приобретенные под снос строения организация не может включить в состав основных средств, поскольку они не удовлетворяют критериям, предусмотренным п. 4 ПБУ 6/01.

По мнению автора, расходы на приобретение строений, предназначенных под снос, следует учитывать в бухгалтерском учете в том же порядке, что и расходы на компенсацию собственникам стоимости сносимых при строительстве строений. Расходы, понесенные застройщиком в связи с компенсацией стоимости объектов недвижимости, которые подлежат сносу в рамках реализации строительства, включаются в первоначальную стоимость возводимого основного средства. Такой точки зрения придерживается и Минфин России (см. Письма от 28.05.2007 N 03-03-06/1/332, от 27.02.2006 N 03-03-04/1/145, от 25.01.2006 N 03-03-04/1/56).

Налогообложение. В соответствии с п. 1 ст. 257 НК РФ в целях налогообложения прибыли первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение (а в случае, если основное средство получено налогоплательщиком безвозмездно, – как сумма, в которую оценено такое имущество в соответствии с п. 8 ст. 250 НК РФ), сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, за исключением налога на добавленную стоимость и акцизов.

Таким образом, все дополнительные расходы застройщика, связанные со сносом зданий и сооружений, предоставлением переселенцам денежной компенсации или квартир, помимо затрат, связанных непосредственно со строительством объектов недвижимости, формируют первоначальную стоимость объектов строительства и компенсируются инвесторами.

При строительстве для собственных нужд данные расходы также формируют первоначальную стоимость у собственника в соответствии со ст. 257 НК РФ.

Обращаем внимание читателей, что платить налог на имущество по зданию, подлежащему сносу, нет необходимости. Объектом обложения по налогу на имущество организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета. В данном случае приобретенный объект не соответствует нормам ПБУ 6/01 (подобная точка зрения приведена в Письме Минфина России от 25.09.2007 N 03-05-06-01/104).

Таким образом, практически все рассмотренные в рамках данной статьи расходы в бухгалтерском и налоговом учетах увеличивают первоначальную стоимость объекта строительства. Подготовительные работы для строительства целесообразно оформлять актом, для подготовки которого необходимо создать рабочую комиссию в составе представителей инвесторов, застройщика, генерального подрядчика и других заинтересованных лиц.

Подготовка территории строительства

Вопрос по главе 1 «Подготовка территории строительства» Сводного сметного расчета, а именно по разбивке основных осей зданий и сооружений и закрепление их пунктами и знаками (п. 4.78 ).

В п. 2 приложения № 6 к приводятся рекомендации:

«2. Средства на разбивку основных осей зданий и сооружений, перенос их в натуру и закрепление пунктами и знаками определяются расчетами на основании цен, устанавливаемых на изыскательские работы организациями (предприятиями), с использованием в качестве справочного материала Сборника цен на изыскательские работы и включаются в графы 7 и 8 сводного сметного расчета.

Средства на выполнение строительных работ по закреплению в натуре пунктов и знаков включаются в графы 4 и 8 сводного сметного расчета.».

Работы расцениваются по «Справочнику базовых цен на инженерные изыскания для строительства», по какому принципу их делить на «строительные» и «прочие», не очень понятно.

Кроме этого, в п.1.2 приложения № 8 к приводится следующая информация:

«1.2 Затраты по разбивке основных осей зданий и сооружений, переносу их в натуру и закреплению пунктами и знаками.

Определяются на основе сборников и справочников базовых цен на изыскательские работы для строительства и индексов цен изменения стоимости (графы 7 и 8).»

Возникает вопрос, какие конкретно работы по переносу в натуру и закрепление пунктами и знаками относятся к «прочим», а какие – к «строительным»?

Согласно п. 3.1.2 и 3.1.3 «Положения о заказчике при строительстве объектов для государственных нужд на территории Российской Федерации», утвержденного постановлением Госстроя России от 8 июня 2001 года № 58, в обязанности Заказчика, в области подготовки и использования площадки строительства, входит создание геодезической разбивочной основы для строительства, выполнение разбивки осей зданий и сооружений, вынос в натуру высотных отметок, осей зданий и сооружений, трасс инженерных коммуникаций. Распределение обязанностей Заказчика и Подрядчика в составе геодезических работ приведено и в п. 1.2 Общих положений «Геодезические работы в строительстве».

Геодезические разбивочные работы в процессе строительства обеспечивают вынос в натуру от пунктов геодезической разбивочной основы осей и отметок. Эти оси и отметки определяют положение в плане и по высоте всех конструкций, частей и элементов зданий, сооружений и трасс коммуникаций.

Для закрепления и удобства использования в процессе строительства оси выносят на обноску. Наиболее часто используют створную обноску (рис. 1.) Обноска представляет собой доску толщиной 40-к50 мм, закрепленную горизонтально на столбах диаметром 150Н-200 см, установленных на расстоянии от 3 м до 6 м друг’ от друга, на высоте 500-Г700 мм от земли. Обноска может быть изготовлена и из стальных груб в виде стоек, располагаемых на расстоянии 2-^4 м друг от друга. К верхней части стоек крепятся перекладины из уголка, трубы или доски.

Из описания становится понятным, что затраты по разбивке основных осей зданий и сооружений состоят из «строительных» (отрывка ям под деревянные столбы или , бетонирование столбов или труб, закрепление обноски) и «прочих» работ (вынос в натуру осей и отметок от пунктов геодезической разбивочной основы).

Рис. 1. Створная обноска для закрепления осей зданий.

Стоимость работ определяется по «Справочнику базовых цен на инженерные изыскания для строительства. Инженерно-геодезические изыскания при строительстве и эксплуатации зданий и сооружений» 2006 года. Цены на вынос в натуру осей зданий и сооружений приведены в таблице 14 и учитывают расходы по рекогносцировке участка с обследованием пунктов опорной геодезической сети и выбором местоположения теодолитных ходов, по перенесению в натуру осей зданий и сооружений, закреплению осей, ведению и обработке полевых журналов, вычислению координат точек с составлением каталогов координат и исполнительных разбивочных чертежей. Цены в таблицах приведены в рублях и на отдельные виды работ приведены в виде дроби: над чертой – цена полевых работ, под чертой – цена камеральных работ. В остальных случаях цены предусмотрены отдельно для полевых и камеральных работ. В справочнике не предусмотрено деление на «строительные» и «прочие» работы и при составлении сметы нет необходимости производить это разделение, так как на практике Заказчик привлекает для выполнения работ по выносу и закреплению основных осей зданий и сооружений специализированную организацию, которая оказывает услуги по выносу и закреплению на местности основных зданий и сооружений и в Сводном сметном расчете эти услуги учитываются в графе 7 как «прочие» работы.

Подготовка территории к строительству

Подготовка территории к строительству – один из первоначальных этапов планирования и постройки жилища. Этот этап вам не обойти, если не хотите нажить проблем с домом в будущем.

К подготовке относится как сбор необходимых документов и разрешений, так и технические работы, которые делают доступным строительство.

Получение разрешения на строительство, а также составление плана его проведения делает ваше жилье законным. В дальнейшем новый дом оформляется, в соответствии с законом, а земля оформляется на собственника.

Любое строительство начинается с составления точного плана работ. Он позволяет:

рассчитать примерное количество строительных материалов, которые могут потребоваться для строительства,
выявить слабые его стороны,
определиться с количеством рабочих, услуги которых необходимо будет привлечь.

Расчеты ведутся для каждого отдельно этапа возведения здания: от земельных работ в самом начале, до монтажа кровли и подведения коммуникаций.

С чего начинается стройка?

Одним из первоначальных и основных этапов является подготовка территории к строительству.

В него входит проведение на участке земляных работ. Это весьма трудоемкий и важный процесс. Здесь вы едва ли обойдетесь своими силами, необходимо привлечение рабочих со стороны.

От качества таких работ зависит надежность основы здания (фундамента), а значит и всего строящегося объекта. Стоимость земляной работы, в среднем, оценивается в 15% от общего бюджета.

Первым делом территорию нужно расчистить от крупных камней, деревьев, лишнего грунта, старых строений. Эту работу отлично выполняет бульдозер. Для сноса зданий лучше использовать профильную спецтехнику. Весь мусор с участка лучше столкнуть в одну кучу для последующего быстрого вывоза.

Вывозом мусора также занимаются специальные компании. Вероятно, для успешного строительства вам также потребуется выкорчевывание старых пней или вырубка деревьев. Здесь вы можете действовать самостоятельно, или же нанять специалистов, особенно, если участок больших размеров и запущен.

Вывоз мусора обязателен еще и потому что это облегчает процесс строительства, не мешает при работе строительной техники.

Плодородный слой почвы снимается и складируется в отдельном месте. В дальнейшем он будет использоваться для обустройства прилегающей территории. Чтобы на грунт не попал строительный мусор, до окончания работ его нужно накрыть.

Вы можете использовать его, скажем, для организации газонного покрытия перед домом, или для разведения клумб на участке.

Немаловажным условием, влияющим на скорость строительства, является наличие удобных подъездных дорог для спецтехники. Они прокладываются при помощи бульдозера.

После расчистки территории необходимо приступать к рытью котлована для фундамента и вывозу грунта.

Есть два варианта: ручной труд и механизированный. Вручную целесообразней проводить выемку грунта под малозаглубленные ленточные либо столбчатые фундаменты.

Если вы, к примеру, строите дачу или небольшой дом, фундамент для которых не обязательно должен быть укрепленным, то выкопать котлован вручную бригаде рабочих труда не составит и отнимет всего пару дней.

Использование физического труда для разработки заглубленного фундамента, фундамента с подвальным этажом будет не оправдано, потому как существенно увеличит сроки работ и их стоимость.

Для рытья таких котлованов необходимо использовать спецтехнику – экскаватор ATLAS 1504(ковш объемом 0,9 м3, глубина копания 8 м); ОЭ 4321(ковш объемом 1 м3, глубина копания 8 м) и др.

Котлован под фундамент – это ключевой этап в земляных работах. Насколько качественным будет вырытый котлован, настолько долговечным будет фундамент и, соответственно, будущее строение.

Разработка котлована подразумевает образование большого количества насыпного грунта. Нужно своевременно проводить его утилизацию. Для вывоза грунта больше всего подойдут самосвалы с большой грузоподъемностью – МАЗ-551605(грузоподъемность 20 тонн, объем кузова 12 м3; КРАЗ-256 Б1(грузоподъемность 13,5 тонн, объем кузова 6 м3) и др.

Есть компании, владеющие спецтехникой и специализирующиеся на проведении земляных работ.

Грамотно подобранная компания по оказанию такого рода услуг поможет вам быстро и качественно провести подготовительные работы перед строительством.

Воспользовавшись их услугами можно получить профессионально выполненную работу, при этом сэкономить время, деньги и нервы.

После тщательно проведенной бумажной и технической подготовки, можно приступать к строительству. Рытье котлована завершается организацией одного из существующих видов фундамента.

Как уже было сказано, строительство важно тщательно спланировать, учесть особенности климатических условий и применяемых в строительстве материалов.

100 вопросов

100 ответов

Подготовка участка к строительству.

Подготовка земельного участка к строительству – важнейшая задача, которая в дальнейшем определит не только сам внешний вид вашей усадьбы, но и долговечность построенного дома. Правильные действия в этом направлении помогут избежать лишних затрат и уберегут строителя от многих ошибок.

Первым делом важен выбор самого участка.

“Подальше положишь – поближе возьмешь” – эта пословица особенно верна при покупке земли. В удалении от города (примерно 100-150 километров) земля стоит намного дешевле, а ее покупка осуществляется гораздо легче и быстрее. К выбору участка следует подойти особенно ответственно, взвесить все положительные и отрицательные стороны, рассмотреть несколько вариантов.

Но вот участок выбран, все формальности улажены, и можно приступать к подготовке площадки под строительство. Этот этап строительства имеет вспомогательный характер, однако именно он является основой для всего последующего предприятия. Процесс подготовки состоит, условно говоря, из двух этапов: очистка территории и инженерная подготовка участка.

Очистка территории – дело первой необходимости. Желательно иметь топографический план Вашего участка, где можно отметить те деревья, которые будут мешать строительству. Следует помнить, что дерево, находящееся на расстоянии ширины своей кроны и менее к фундаменту дома, создаст большие помехи. Следует убрать его заблаговременно. Удаление камней, мусора, покос травы – все это нужно для удобства строительства. А если в будущем на участке планируется разбить газоны, цветник, либо выращивать овощные культуры, то заблаговременная его очистка станет большим подспорьем, когда дело дойдет до садоводства. Плюс ко всему, эстетически приятная стройплощадка не будет вызывать уныния и поспособствует плодотворной работе.

Инженерная подготовка – более сложный и трудоемкий этап. Он включает в себя систему мероприятий, направленных на искусственное создание удобных условий для последующего строительства. Обозначим эти этапы и поговорим о каждом из них более подробно.

Обеспечение доступа транспорта к площадке.
В случае, когда стройплощадка находится в дачном поселке, устройство подъездных путей не отнимет много времени и сил, так как, по сути дела, они уже сформированы и благоустроены, составляют инфраструктуру поселка. Однако, если строительство дома запланировано на дикой территории, неосвоенной прежде, придется серьезно подойти к проблеме доставки строительных материалов и проезда автотранспорта. В таком случае потребуется настоящая полноценная дорога. Подъезд должен быть надежен и проходим при любой погоде. При проектировке дороги необходимо учитывать габариты транспорта, который будет передвигаться по ней. Ответственный подход к вопросу подъездных путей облегчит не только строительство, но и последующую жизнь в новом доме.

Планирование рельефа.
Если участок относительно ровный, и нет сильных перепадов высот, можно считать, что Вам повезло. Однако, зачастую приходится провести большую работу по усовершенствованию природного рельефа, то есть, иными словами, сделать его вертикальную перепланировку. Выравнивание грунта (срезание лишнего в одной части участка и досыпка – в другой), планировка площадок и дорожек – все это входит в понятие вертикальной перепланировки.

Наиболее практичный шаг для участков с сильными перепадами высот – это террасирование. Создание террас придаст территории колоритности, и заодно предохранит грунт от размывания. Важно помнить, что система террас нуждается в подпорных стенках.

Проведение геодезической разведки.
Геологическое и геодезическое исследование территории рекомендуется выполнять во избежание проблем с фундаментом сооружения. Осуществив разведку, Вы определите одним разом несколько важнейших показателей: характер и уровень залегания вод, глубину, на которую грунт промерзает зимой, устойчивость почвы к нагрузкам и так далее. В зависимости от полученных данных определяется тип фундамента, соответствующий условиям строительства.

Создание дренажной системы.
Чтобы предотвратить заболачивание Вашего участка, нужно обустроить на нем дренажную систему. Дождевые и грунтовые воды, которые скапливаются на территории, могут сильно навредить строительству и осложнить жизнь в будущем, поэтому решить эту проблему стоит заранее. Существует несколько типов дренажных систем, они различны по сложности исполнения. Простейший и наиболее часто применяемый тип – открытый дренаж. Как явствует из названия, он представляет собой систему канавок разной глубины, которая раскидывается по всему участку. Практикуется также закрытый тип дренажа, он эффективен для отвода глубинных вод и понижения их уровня. Закрытый дренаж сложен в исполнении, однако более надежен и функционален. Выбор осушительной системы индивидуален для каждого участка в зависимости от таких факторов, как высота залегания вод и рельеф местности.

При подготовке территории к будущему строительству существует также несколько принципиальных бытовых моментов, продуманность которых намного облегчит Вам работу. Во-первых, необходимо выделить место под складирование стройматериалов. Во-вторых, соорудить место временного проживания для строительной бригады. В-третьих, провести временные коммуникации (вода, туалет, электричество, полевая кухня). И, наконец, в-четвертых, обозначить зону для сбора бытового и строительного мусора.